夕子谈房:你是想再等两个月跟人抢么?

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房市慢下来了。

目前的市场,一如既往地出现了回调,市场上面抢Offer的状态其实比前两个月好太多了,我们在过去的几年里,都一直在反复讲,六月七月八月会是市场的冷却期,而九月市场将会再次起飞,这个市场规律将会再次重演。

 

我们先来看看数据,大多伦多地区 2021 6 月房屋销售量略低于 2021  5 月交易量,但这与正常的季节性趋势一致。月份的平均销售价格与去年相比也有两位数的增长。

 

大多伦多地区REALTORS® 报告称,2021 6 月通过TRREB  MLS® 系统实现了11,106 笔销售量 -  2020  6 月相比增长了28.5%。从 GTA 整体来看,公寓细分市场的同比销售数量增长最为强劲,无论是在多伦多市还是周边的一些郊区。

  

 

  

报告中还显示,华人比较关心的约克地区 (York Region) 独立屋 (Single family detached) 六月成交量为1,138笔,平均售价 $1,538,058,房屋价格指数综合基准同比增长了 23.68%而镇屋 (Townhouse) 六月成交量为297笔,平均售价 $1,034,271 房屋价格指数综合基准同比增长了22.68%

  

在过去三个月中,我们看到房屋市场活动从创纪录的速度转变为强劲的速度。虽然这可能会在短期内为购房者提供一些缓解,但距离基于移民的人口增长恢复只有几个月的时间,新一波供不应求决定未来的房地产市场将继续强劲。

 

从数据上来看,2021  MLS® 房屋价格指数综合基准同比上涨19.9%。所有房屋类型的平均售价在同一时期上涨了17%,达到1,089,536 加元。虽然价格增长继续受到低层市场的推动,但值得注意的是,与2020  6 月相比,公寓的平均价格上涨了8% 以上,远远超过了通胀。

  

六月市场稍稍冷淡,不止是成交量比五月少,价格比五月低,许多热门地区也依稀能看出市场稍稍冷却的迹象,注意,这里说的是稍稍冷却,而不是冷清。

 

整个多伦多抢Offer最厉害的地方,应该是E区,除了华人最中意的E5E7的世家堡之外,还有靠近市中心的E1,E2,E3。看看这些区普通大众能负担的房型,比如E1最多的半独立屋,本月平均成交价依然是叫价的109%,要知道,这是43个房子的平均数据,也就是说,有20个成交价格超过叫价110%以上,而另外20个房子成交价在叫价的110%以下,也就是说,几乎每一个半独立屋,在这个区都抢Offer

  

从供需看,六月的供货水平保持五月的高水准。

  

从销售能力来看,市场不容易出现存货堆积,也就不会有市场突然冷却一说。市场有其自我的规律,六七八月自然冷却,而九月十月自然火爆,只要短期不出现重大的政策改变,比如取消某种贷款产品,立竿见影打击买方的力量,市场将在九月再次起飞。

  

从今年的平均房价来看,市场最终降落在100万不是梦想。从20年看,最终平均价格是929,而20年的六月平均价格基本不差多少;回到19年,一样的结果,年平均成交价是819,6月的平均价格也差不多这个数。所以从六月市场均价1089来看,今年的平均房价将会在100105之间(当然不排除超过105万一点点,但应该不会差太远),那么今年的平均房价涨幅,相比2013年来看,将会上涨大概7%9%,稍稍超过我们的5.8%的预期。

  

这个月,我们用一些篇幅来看看,如何判断市场是不是进入下降趋势,或者说冷却期,而什么情况下,我们的地产市场依然稳健。

 

供给和需求

供给和需求永远都是两个好朋友,他们在一起,此消彼长之后,就能够给出我们一个成交价格。

  

多伦多市场的供给和需求,最直接的体现,就是上面刚刚讨论过的销售待售比例。

销售数量,讲究的是消化能力,也就是购买需求。

 

如果市场的销售数量多,也就意味着消化能力强,购买需求旺盛,市场或者能够保持平衡,或者是供不应求,价格会出现上涨。

  

但是单看数字本身不能说明问题,比如市场没货,成交数量就会小,但是其实等待的买家有一大把在排队,我们就要看成交数量,和存货的比例。

 

如果一个月的成交数量远远超过存货,就完整地体现了供不应求的局面,市场上没有货的时候,买家只有通过加价的方式来拿到自己心仪的单位或者房产。

 

同样的来看需求,市场的销售数量,体现了一部分的需求,更多的,是在待售数量上。

 

多伦多房地产市场的容积,随着新移民一批一批的涌入,一直在扩大。

 

每年40多万的新移民批准登陆,以及每年新增加的外国劳工,留学生等等这些人群,都是房地产市场的刚性消费者。他们的持续增加,使得市场的需求量一直在增加,因此市场成交数量理应一直增加。

 

当然,消化能力要和供给匹配,如果消化能力超越供给的数量,就会出现存货下降,那么我们就回到了上面提到的,价格会持续上涨。

 

用上两年的数据做分析,一目了然。市场的销售数量,或者说消化能力,在旺季的四五月份,大概每个月在九千个左右,超过九千个,市场就处于极度亢奋状态,而那个阶段的市场存货在两万左右的时候,供给就比较充足。

 

成交价格和叫价的比例

这个比例,我们可以用在分析某个区域比较好。成交价格的高低,其实是供需拉锯之后的结果,但是成交价格和叫价的比例,却可以更加直观,更加一目了然的体现社区的热络程度。

 

我们看看列治文山和万锦的独立屋,对比半独立屋或者Townhouse,就能体会出差别。列治文山今年六月的独立屋,平均成交价格是叫价的100%,也就是说,在成交的房屋中,一半的是高于叫价成交的,而一半的可能是低于叫价成交的(也就是可以砍价)。

 

市场上的半独立屋,一个月挂牌出售的,30天基本都卖掉了,我们可以举出无数在列治文山抢offer的例子,作为在市场第一线摸爬滚打的成员,市场缺货的时期,我们最有发言权。

 

所以成交价格高于叫价的区域,一定是存货不多,买家云聚的区域,这个状态下,我们需要思考,吸引买家的因素是什么,未来是不是可持续,还是短期影响,未来还有没有潜力,这些都是我们需要看到价格之外,思考的因素。

 

而整体市场的成交价格和叫价的比例,也从一个侧面反映了市场的热络程度。

 

人生中只有第一套房子是用钱买的,从第二套开始基本就是用已有房子换的。

 

所以,第一套房非常重要,因为它直接决定你未来资产增值的速度和幅度。

 

人生第一套房,别太算计太多增值不增值,考虑太多,思前想后。

 

你至少要上车啊!!

 

第一个台阶上不去,以后你就是一步差步步差,永远赶不上。

 

不要等到九月份跟人家抢用自己的血汗钱去付那个抢上去的泡沫了。

 

现在出手,正是时候!

 


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