特種包租婆歷險記

特種包租婆歷險記

Posted on June 02, 2020

有奖征文

作者:安妮教主


這是最好的時代,這是最壞的時代; 這是智慧的時代,這是愚蠢的時代; 這是信仰的時期,這是懷疑的時期,


這是光明的季節,這是黑暗的季節; 這是希望的春天,這是絕望的冬天; 我們擁有一切,我們一無所有;


我們正走向天堂之路,也正走向地獄之門

         

 ——by Charles Dickens, A Tale of Two Cities. 1859.
 

六年前, 我尋尋覓覓一個好的multiunit family 物業,利用每個週末空檔,一路從Windsor, London, Waterloo, Hamilton 看到Ottawa Montreal。當時的我有一股強烈的動力,就是達到時間和行動自由。照理說,我們在一個自由的社會,但作為某大銀行的僱員,我感覺自己的時間和行動自由緊緊的被公司掐住。每天早上八點半的打卡,每年三週假期的批准,像是深深綁住我的桎梏。


我的人生理想,就是達到財物,時間,和行動上的自由。 和《一個小留學生到兩百套房》的作者一樣,我開始研究商業地產,計算著cap rate, ROE ( Return on Equity)其中我也下了幾個offer但再三評估和思考後沒有繼續。首先,是要不要合夥的問題。如果可以有幾個合夥人一起,當然有能力買更大更好的物業。但將來日常的管理運行和退場機制是什麼呢?因為當時我在分配股權和責任這塊,不知道如何才能做到一個比較公平的劃分,最後我決定自己找。


接下來是買在哪裡的問題。安省小城市的大學附近,有許多學生宿舍樓,這是專門針對學生出租的。有些投資者偏愛學生租客群體,太依賴單一群體似乎風險太高。我也考慮過買下一個舊樓,經過裝潢和改造,再分割產權成condo分別賣出。但這基本上屬於勞力密集的活動,資金投入也非常大,屬於我思考過但無法行動的項目。 




最後,考慮到了(1)租客群體素質,(2)租客需求量,(3)管理距離而產生的時間成本問題,(4)還有政府租客保護法例(所以不考慮魁省物業),(5)物業價值增長的預期,我把目標放在多倫多市中心。因為我想明白了一件事,我要的是資產被動增值,也就是長期持有後的土地增值。我父親從我很小的時候就告訴我:「鈔票可以再印,地球只有一個。」我選的物業,必須要有不可複製的地點,這是我下最後決定時的結論。

 

所以那天,我手裡握著一本這個投資物業的資料和投資回報財務表,和我們銀行的一個有三十年投資分析的交易員同事吃飯。這位前輩有見過許多高資產客戶的投資組合,投資判斷經驗應該比我豐富許多。


我那時也想問問她的看法和意見。她首先問我這個物業一年有多少現金流,大約回報是多少?我把賣家提供的資料研究一下,說;“大約十多年回本,而且是我不貸款,如果我桿槓就少於十年。”然後她喝口茶,點點頭說;“那你想想,如果十年後你的物業價值如果歸零的機率有多大?” 我一聽馬上回答:”這不可能,這可是在多倫多最繁華的地鐵口Yonge Bloor附近,除非加拿大發生戰爭了!“ 她又喝口茶,點點頭;”所以你這投資應該風險比較小,但什麼事都要往最壞情況去考量。“

 

2020年的五月,我又想起前同事問的戰爭假說。是的,我們是在經歷有限生命裡最壞的時代,也許這是最黑暗的季節,最絕望的冬天。在這六年間,我實現了自己曾經的理想,就是財務,時間和行動上的自由。跟許多天下興亡匹夫有責的偉大人士比起來,我更加喜歡自己小確幸的人生。用通俗的話說,就是到處旅行,吃各國美食,體驗沒做過的好玩事。但現實上,也不是如此無憂無慮的瀟灑,我一直在遠程工作和管理各種突發狀況。


比如說,在英國倫敦凌晨兩點忽然需要處理房子水錶忽然爆開,水淹房子。還有在Cape Breton島上收訊都不好的地方,需要處理某戶天花板忽然掉下來的問題。有許多突發狀況,需要時時擔心牽掛是常態。我的短租生意可以讓我在家裡或旅行途中都可以做,但前提是需要建立一個物業管理的標準化操作程序並且建立一個有經驗的當地團隊。


其實應該可以把過程和細節寫得更詳細的,但我覺得這都過去翻頁了。短租市場的龍頭Airbnb2018310億美元,最近四月估值180億美元。我可以寫過去五年的歷程好像回憶錄一樣,但是歷史和風口是無法複製的。長話短說,這個風口在2015年開始然而在2019就慢慢消失了。越來越可以感覺,風險和管理成本已經遠遠大於利潤因此不管有沒有法律規定,這都已經不是很好的投資選擇。這個疫情是黑天鵝事件並且對所有旅遊娛樂行業產生致命的影響。這個影響並不是我一開始想像的14天或一個月,而是更久而影響是更深更遠。我們封城,停學,休市,斷航,這應該類似戰爭模式了吧?金融學裡的“系統風險” 也稱為不可分散之風險,我們每個人都見證了。

 

《孫子兵法。九變篇》毋恃敵之不來,恃吾有以待之;毋恃其不攻,恃吾有所不可攻也。就是說我們大家平日就需要做好準備,不要以為可以永遠歲月靜好天下太平。這個道理不是對待疫情,對待戰爭,都可以用上。感謝我的前輩同事在我要做重大決定之前多說的一句話,因此我在之前行情好市場好的時候都有準備多存糧,以面對哪天不知道要出現的寒冬戰爭。當下就是優質資產現金為王,比誰可以憋氣比較久的時候。

 

我們處在一個歷史的轉折點上,人類有如命運共同體的小船在歷史的驚濤駭浪中尋找新的大陸。如今雖不知岸在何方,天明在何時,但我們能做的就是準備好大概一年以上的現金,使用多種金融投資工具(保險,分紅股票,期權,房地產等等)並且擁有多種斜桿技能,確保自己可以在這次的難關裡生存下去。在這百年難得一遇的災害前,我們要記住這也會是最好的時代,運用我們的集體的智慧,堅持價值投資的信仰,尋找世界上光明希望之光(比如最近的美股和美聯儲),不會一無所有,也可以擁有健康生命家人朋友和平快樂,而這就是一切最重要的東西。


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