投资房屋的Refinance怎么做?

房东网电报群对投资出租房屋的Refinance讨论如下:


Tiffany,

说分租会影响投资房将来的refinance。这个是只怎么样的分租呢?如果只是一户分两家出租 就是楼上一家 地下室一家 这样会影响refinance吗?地下室必须是legalize 才可以refinance吗?谢谢

 

Hongyu Wang

one family zooning 里,只能出租给一个家庭。两户,不行

自住房也一样。在one family zooning 里,分租了地下室,银行都不给做refin

 

Tiffany,

如果city允许second suite 但是房子的地下室没有legalize 这样可以refinance吗?还是必须要legalize 才能refinance

 

Jimmy Yuan

[In reply to Tiffany]

应该问下大神Jennifer Mei, 她的好像都是一套房子租给2-3户,而且租金都能拿来批贷款

 

Lizzy

是对 one family zooning的概念还是不够了解

 

Tiffany

[In reply to Jimmy Yuan]

希望群里的其他贷款经纪也讲讲自己银行对投资房refinance的要求

 

Jennifer Mei

关于投资房如何能够再贷款,其实就是多套房投资的精髓所在,每个银行对于投资房如何计算贷款是不一样的,没有one fit all solutions。首先看自己的房产总数目有没有超过每个银行的硬顶

比如说,RBC只可以有5套投资房,4套自住房。Scotiabank可以有9套投资房,一套自住房。BMO可以有10套投资房,两套自住房。

对于一个house里面有两户出租的,如果是legalize的,不管是正在批准的underlying,或者是已拥有的,基本上每个银行都可以承认租金的有效性,但是这一个house可能会被认为是两套投资房了,这样就要看是否超过银行的硬顶数目。

 

如果不是另一个legalized, 如果是underlying object, 一般是只可以用一户的租金去qualify。但作为non underlying object, 只要你是真实收到这笔租金, 而且是报了税的,那也是可以作为租金总数去使用的

 

先搞清楚每个银行如何计算多套投资房政策,然后请教贷款经理如何能够qualify

 

前两天我们说过,BMO对于T4收入高, 加上自住房贷款低的情况下买投资房,是非常友好的。

 

如果T4收入无法提高,或者自住房贷款无法降低的情况下,那么努力提高租金,看看TDCIBC

 

Jennifer Mei

还是那句话, 没有one fit all solution, 贷款就看以下4:

1. verifiable income

2. 自住房LTV

3. 租金收入

4. 流动资产数额

如果有一项或者两项不强,另外两项强劲,都是可以找到A Lender贷款的。

 

Tiffany

谢谢jennifer的解答 请教一下jennifer 市面上很多出租房的地下室是没有legalize 那么如果投资这样的房子分上下两户出租 会有什么样的风险?比如招进来的租客会不会以没有legalize的理由去告房东 进而赖租金 这种因为没有legalize而赖租是合法的吗?

 

Jennifer Mei

是的,被租客告,被邻居告的风险是存在的。如果出现这种情况,你要知道自己的plan B是什么

 

Tiffany

租客可以用没有legalize的理由合法赖租吗?还是说虽然没有legalize 但是租金还是必须付

 

Jennifer Mei

不可以赖租,LTB不管你是否合法出租

 

Jennifer Mei

租客要告,是去告city bylaw

 

我希望群里没有租客, 只有房东。不然的话我这里说的,可能成为租客如何对付房东的方法。

 

卫东 Toronto Real Estate Enthusiast

[In reply to Yali]

简单理解就是自住房贷款少

 

Tiffany

一般去city告的后果是什么?罚款吗?除了罚款之外 会不会强迫房东把地下室拆了?

 

Jennifer Mei

还是那句话, 没有one fit all solution, 贷款就看以下4:

1. verifiable income

2. 自住房相对于income的比例

3. 租金收入

4. 流动资产数额

 

Jennifer Mei

[In reply to Tiffany]

一般来说,第1次会是warning, 让你关闭非法出租的部分。你可以有两个选择,一个选择是去做legalization, 另一个选择是空关。

 

Jennifer Mei

一般不会直接罚款。地下室一般不会让你全部拆除,最多是让你把炉头部分拆除。

如果是多次性的被告而不改,我就不太清楚了。

 

Tiffany

明白 谢谢 您能否再谈谈如何做legalize 比如买个投资房 地下室已经装修好了 房子地的大小 parking都是符合citysecond suite要求 但是没有做legalize。这种情况再去city申请legalize是不是很麻烦 因为已经装修好了?

 

Jennifer Mei

前几天房东群有个讲座关于疫情之下的房产投资,我已经讲过legalize这个部分,要不麻烦你去找找房东去那个讲座。

 

张波

[In reply to Tiffany]

看来每家银行对于分租的政策差别还不小,TD是承认2个单元分租物业的的租金,例如地下室有1400的租金收入,楼上的单元2600的租金,这样一个月4000的租金大约可以打掉65万的贷款额度。没有硬性要求说地下室必须是legal unit。但是必须要是分门出入,带独立的厨房,厕所和卧室,这样才算一个self contained unit。所以这种两个单元的物业在td贷款通常可以做到家庭税前年收入10倍的额度。

还有一个问题要说一下,自住房贷款少的情况下,去哪家银行贷不到款呢?

 

自住房贷款少的情况下,在任何一家银行申请投资房贷款都不难。只是不同的银行对租金处理方式的不同决定了贷款额度的高低。

 

🦌🍭🍹🍺🍬🦄🌻

如果自住房有30万贷款,70heloc,总共110万的credit。家庭收入15万,没有其他loan。如果再买个100万的房子,td是只能给30万的mortgage吗?

 

张波

[In reply to 🦌🍭🍹🍺🍬🦄🌻]

不知道你是根据什么算出来的30万的额度,你的新房贷款额度取决于你买的是自住房还是投资房,如果是投资房,可以产生的潜在租金是多少。还需要知道你的自住房每个月还款是多少,地税是多少,有没有除了房贷之外其他的债务。


2条评论
jmtschen
请问walk out basement对银行来说属于legalized 吗?
lucyfanny720
张波:如果一个房分两部分出租必须要分门进入.地下室没有门的但是一楼有边门、或走车库门进入算分门吗?
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