投资房屋报税,土地成本怎么报?

大家在购买投资屋,出租报税,要求报土地的成本,该如何报? 请看下面房东网Telegram群对话,供参考


Dot L, [23.05.20 16:21]

请教大侠们:

去年买了Simi Detached house 作为出租,今年报税填表,要求报Cost of Land . 相信购买物业包括Land,但购买合同明细里并没有注明Land Cost 是多少呀?应该如何算出这个数据?谢谢🙏🏼

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:38]

[In reply to Dot L]

第一年要报清楚房子中Building vs land的比例,以后不能再改动了,比较常见的是75% vs 25%, 或者90% vs 10%。区别在于building可以有每年最高4%CCA, land value不可以有CCA

 

枫国三爷, [23.05.20 20:41]

[In reply to Jennifer Mei]

我上一个房子50% vs 50%.

 

Dot L, [23.05.20 20:41]

非常感谢你的信息。Jennifer

那如何知道我的新房Building Vs Land 的比例呢?我的新房合同中只有一个总价

 

枫国三爷, [23.05.20 20:41]

@JenniferMei , 👍🏻👍🏻👍🏻

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:42]

[In reply to Dot L]

自己设定,一般人会多设置点building value

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:43]

75% vs 25%很常见

 

Dot L, [23.05.20 20:47]

市政府对每个地价Land Value是不是已有个评估,我报的地价是否必须match 那个价值呢@Jennifer?

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:49]

政府没有对land value的评估价,MPAC评估是整个物业的

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:51]

这个land value也只是用在tax file 中,没有其他意义,算出了building value,就可以知道CCA的额度。其实没啥大用途

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:52]

这个只是纸面上的land value, 而不是实际的land value

 

Dot L, [23.05.20 20:52]

MPAC给我一个评估价值,那个时候房子还没建(比如2016年),是否就应是土地价值

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:53]

你买的是空地自建吗?

 

Dot L, [23.05.20 20:53]

你的意思是可以随便填一个值吗?

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:53]

是的,reasonable就好

 

Dot L, [23.05.20 20:54]

我买的新房,Builder 在空地上建的一个小区

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:54]

比如说,freehold, 75%vs 25%

condo, 90%vs 10%

 

Jennifer Mei, [23.05.20 20:55]

但是freehold, 你报90%vs 10%,也没人理你😂😂反正最后卖房子的时候,一起是总cost

如果你在持有期间,不用CCA,  怎么报都行。

 

Dot L, [23.05.20 20:56]

好的,那我就用25%。只要CRA不回来找我

 

Dot L, [23.05.20 20:59]

另外,我想请教:现在能用CAA退些钱回来不好吗?可以拿来继续投下一个房?

 

Jennifer Mei, [23.05.20 21:08]

房租必须有净利润才可以通过CCA将利润降至零。持有的前几年,因为贷款利息还比较高,一般的房租可能都没有什么净利润,CCA不可以将房租净利润降为负数,只能降到零。

另外一个,CCA在最后卖房的时候要作为income recapture。一般认为在卖房的那一年,income的边际税率会最高,因为会有capital gain。除非每年的收入税阶已经到了50%左右,在持有初期一般不建议用CCA

 

Jennifer Mei, [23.05.20 21:09]

另外一个,如果还有可能将投资房和自住房互换,使用自住房免税的政策,在该房的报税历史中就不可以有CCA计提过

 

Dot L, [23.05.20 21:44]

非常感谢你的详细讲解——我原以为可以用CCALost无限降低呢…太谢谢你无私的传教啦!@Jennifer


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